Верховный суд опубликовал определение по делу Долиной: почему оно важно для рынка недвижимости
18 декабря Верховный суд опубликовал определение по делу о квартире Ларисы Долиной — в нем он опровергает позицию трех предыдущих судов.
Высшая судебная инстанция встала на сторону покупательницы Полины Лурье и оставила в силе ее сделку с певицей Долиной. Расскажу, на что указала судебная коллегия Верховного суда и почему это важно для всех последующих сделок на вторичном рынке жилья.
Влияние мошенников — это сделка под влиянием заблуждения, но заблуждение заблуждению рознь. Судебная коллегия признала, что ссылка нижестоящих инстанций на ст. 178 ГК РФ, которая защищает людей под влиянием заблуждения, отчасти правомерна. Но такая сделка признается недействительной, если заблуждение было настолько существенным, что заблуждающийся отказался бы от сделки, если бы знал о реальном положении дел.
То есть не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное.
В той же статье ГК РФ есть список признаков существенного заблуждения, и заблуждение относительно мотивов сделки таковым не считается.
Вот как это выглядит в деле Долиной:
- Певица сама говорила на допросах, что желала совершить сделку купли-продажи недвижимости, понимала ее последствия, хотя и полагала, что сделку аннулируют, как ей обещали мошенники.
- Долина зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, на протяжении жизни ей приходилось заключать множество договоров и контрактов. Значит, объективно должна была осознавать последствия сделки.
- Дееспособный гражданин должен самостоятельно отвечать за последствия своего поведения.
Покупатель не обязан «лезть в голову» продавцу. Ориентиром в споре также служит п. 5 той же ст. 178 ГК РФ, где говорится о том, может ли вторая сторона распознать заблуждение первой: «Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон».
Нельзя оспорить сделку, если продавец вел себя безупречно и ничто не намекало на проблемы. В действиях Лурье нет недобросовестности: она проверяла документы через риелторов, долго подбирала жилье. Но суды предыдущих инстанций даже не исследовали этот вопрос.
Продавец еще должен доказать, что находился под влиянием мошенников. Верховный суд обратил внимание на тот факт, что Лариса Долина не пришла на заседание, хотя ей неоднократно говорили, что это поможет разобраться, но принудить ее к этому по закону нельзя.
Суд указал, что состояние продавца на момент оспариваемой сделки должен подтвердить эксперт. В деле Долиной экспертизу не назначали, так как певица от нее отказывалась, причем неоднократно.
Взамен профессиональной судебной экспертизы к делу приобщили «политологическую (деструктологическую) экспертизу», которую в рамках уголовного дела провели в отношении способов воздействия мошенников на Долину и ее «психологического отклика».
Верховный суд разъяснил, что продавец обязан сам доказать, что находился в неадекватном состоянии и не понимал своих действий, а раз Долина отказывается от экспертизы, то никаких выводов о ее психическом состоянии сделать нельзя.
Если суд отменяет сделку, он должен вернуть каждой стороне свое. В силу положений ст. 167 ГК РФ недопустимо оставлять продавцу и деньги, и жилье, даже если бы все остальное было сделано правильно. Должна применяться двусторонняя реституция: продавец получает назад квартиру, а покупателю обязаны вернуть деньги.
Итог: Верховный суд указал, что нельзя защищать интересы жертвы мошенников Долиной за счет интересов покупателя Лурье, полностью лишая последнюю и жилья, и огромной суммы.
Квартиру оставили за Лурье. На 25 декабря назначен суд по выселению певицы и ее семьи, так как они там прописаны. Адвокат Полины Лурье Светлана Свириденко не исключила возможность мирового соглашения с певицей Ларисой Долиной.
Что не учел Верховный суд
В определении суда нет трех важных вещей.
Нет четкого описания того, что такое должная осмотрительность. На мой взгляд, Лурье допустила две критичные ошибки:
- Для юридической экспертизы наняла риелтора, то есть работали не риелтор и юрист или хотя бы юрист-жилищник, а только риелтор.
- На дату заключения договора в квартире были прописаны Долина, ее дочь и несовершеннолетняя внучка, и это при продаже свободной квартиры!
Лурье вела себя неосмотрительно. Если бы этих ошибок не было, то она бы не купила квартиру.
Но суд лишь сказал, что вопрос добросовестности не исследовался. Хотелось бы, чтобы ВС явно указал:
- На презумпцию добросовестности покупателя, то есть что он добросовестный, пока не доказано обратное.
- На признаки осмотрительности или неосмотрительности.
Надеюсь, в обзоре судебной практики по признанию сделок с недвижимостью недействительными, который ВС РФ обещал выпустить в ближайшее время, этот момент учтут.
Нет указания, что сделки с продавцом под влиянием не должны оцениваться через призму ст. 177 ГК РФ. Это другая статья, и она говорит о недействительности сделки с человеком, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
По этой статье можно признать сделку недействительной, как бы осмотрительно ни вел себя покупатель. То есть продавцы под влиянием могут продолжить оспаривание сделок именно по этой статье. И те, кто до этого уже оспорил сделки, под «действие»
Надеюсь, этот момент в
Нет определения «продавца под влиянием». Многие юристы полагают, что в деле Долиной заблуждение не в мотиве, а в природе сделки. ВС говорит про другое, но не обосновывает позицию жестко, а опирается на п. 5 ст. 178 ГК РФ про осмотрительность покупателя.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga