«Дом-рф» зафикси­ро­вал оживление на рынке жилья, но назвал его неустойчивым и временным

Андрей Ненастьев

замшефа редакции Недвижимости

Профиль автора

Состояние рынка новостроек в России улучшилось, и цены начали расти. Это следует из отчета «Дом-рф» о жилищном строительстве за третий квартал 2025 года.

Оживление произошло вслед за снижением ключевой ставки ЦБ РФ, говорится в документе. Это привело к трем эффектам:

1. Люди стали чаще брать ипотеку. В общей структуре продаж новостроек доля ипотеки в третьем квартале 2025 года достигла 77% — это +3 п. п. ко второму кварталу.
2. Увеличился спрос. В июле — сентябре число зарегистрированных договоров долевого участия на жилье увеличилось на 29% год к году и составило 148 тысяч. Это лучший результат с середины 2024 года, когда перестала действовать массовая господдержка.
3. Появилось больше квартир. Ожидая оживления рынка, девелоперы еще в июне стали наращивать запуски жилья, которое придерживали до лучших времен. В третьем квартале они вывели на рынок 11 млн квадратных метров, что всего на 4% меньше, чем год назад. В октябре 2025 года запущено 4,7 млн квадратных метров — на 2% больше, чем в октябре 2024 года.

Из-за увеличения спроса выросли цены. По итогам третьего квартала рост составил 2%, в октябре — 1,2%. По данным «Дом-рф», за 10 месяцев строящееся жилье подорожало на 6,4%, а в реальном выражении, при инфляции 4,8%, — на 1,5%.

Руководитель аналитического центра «Дом-рф» Михаил Гольдберг на пресс-конференции о состоянии рынка недвижимости по итогам 2025 года призвал аккуратно относиться к цифрам, которые сигнализируют об улучшении ситуации.

«Оживление рынка пока очень неустойчиво и во многом может быть связано с тем, что банки ускорили выдачу семейной ипотеки, так как с нового года произойдет изменение условий возмещения для банков. Маржа вместо 2,5% станет 2%, и это создаст определенные сложности. Банки уйдут в более надежный сегмент, выдачи сократятся», — сказал Гольдберг.

По его словам, динамика рынка будет зависеть от решений ЦБ по ключевой ставке. При исполнении базового сценария ставка по ипотеке в 2027 году может опуститься до уровня 10%. Спрос резко вырастет, но жилья будет мало, так как застройщики уже сократили запуск проектов, а дом строится два-три года. Из-за этого цены могут вырасти на 10—15%.

«Мы прошли по краю в первом полугодии и, если бы такая ситуация сохранилась, если бы не оживление на рынке, могли бы столкнуться с очень серьезным кризисом в строительной отрасли. Нам повезло, что ЦБ нашел такую возможность и перешел к снижению ставки. Но прогнозы Банка России, скажем так, не всегда сбываются, и обстоятельства бывают сильнее», — предупредил Гольдберг.