Квартиры стали лучше, но меньше и дороже: главное о ситуации на рынке недвижи­мости с Domclick Digital Forum

Андрей Ненастьев

замшефа редакции Недвижимости

Профиль автора

В Москве 26—27 ноября проходит Domclick Digital Forum — крупное мероприятие в сфере недвижимости, на котором выступают представители государства и бизнеса.

Мы собрали главное из выступлений о том, как чувствует себя рынок недвижимости под конец 2025 года.

Приложение Т—Ж

Статьи и расчеты теперь в новой версии приложения на iOS и Android. Вместе с бесплатными курсами Учебника

Скачать

Ипотека остается недоступной — далеко не все могут собрать даже на первоначаль­ный взнос

Лишь 8% жителей России могут накопить на первоначальный взнос за два года, заявил зампред правления Сбербанка Тарас Скворцов. В Москве этот показатель 6,9%, в Петербурге — 6,2%.

Причина: рост зарплат не поспевает за ростом цен на новостройки. При этом банки ужесточают требования, и первоначальный взнос в 20% уже считается маленьким — в идеале он должен приближаться к 50%.

В 2019 году россиянину со средней зарплатой требовалось более двух лет, чтобы накопить первоначальный взнос в 20%, если предположить, что человек откладывает 50% от зарплаты. Сейчас, по данным «Сбериндекса», на первый взнос нужно копить уже чуть больше шести лет.

На Алтае большинству людей надо собирать деньги на первоначальный взнос дольше всего — почти 12 лет. В Москве — почти восемь.

Улучшить жилищные условия больше не значит увеличить жилплощадь

Застройщики продают квартиры все более богатым покупателям, убеждают их брать вторую или третью квартиру для сдачи внаем и перепродажи, отметил Скворцов. В том числе из-за такого смещения фокуса квартиры становятся лучше, но меньше.

В городах строят жилые комплексы с развитой инфраструктурой, но в них сплошь студии и однушки. Панельки ушли в прошлое, но растет этажность домов, а квартиры в них по 30—40 м².

Снизилась привлекательность альтернативных сделок, когда продавец жилья сразу же покупает себе новое — более просторное. По словам Скворцова, продавать вторичку и покупать новостройку стало нерационально из-за большой разницы цен на новые и старые квартиры. Если пять лет назад разница, так называемый гэп, составляла около 20%, то сейчас это в среднем 34%. В некоторых регионах гэп вырос до 40%, хотя кое-где остался и на уровне 15—20%.

Согласно исследованию «Сбериндекса», если продать старое жилье площадью 45 м² и вложить деньги в первоначальный взнос для новостройки, то прирост площади в новой квартире составит всего 9 м², тогда как еще в 2020 году при тех же условиях можно было расшириться на 19 м².

Поддержка уже выданных льготных ипотек обходится бюджету очень дорого

Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что бюджет тратит 1,9 трлн рублей на выплаты по уже взятым льготным ипотекам под 2, 6 и 8%. Государство оплачивает банкам разницу ставок.

«За всю историю ипотеки произошел небывалый перекос, когда доля рыночной ипотекиу банков осталась 18%. Мы поддерживаем рынок жилищного строительства и гарантируем вложения граждан с использованием льготных программ кредитования. Нам это очень дорого обходится. Может быть, мы об этом громко не рассказываем, но за сотни тысяч семей, получивших ипотеку [с господдержкой], разницу платит бюджет», — сказал Хуснуллин.

В большинстве регионов России не растет население, а значит, не для кого строить

В 23 регионах, где проживает 21% населения страны, цели по обеспеченности жилплощадью уже достигнуты, причем с запасом: в некоторых субъектах план перевыполнен до 2030-х годов, подсчитали аналитики «Сбериндекса». Но произошло это само собой — за счет старого жилья, которого много.

При этом только в 19 регионах население растет и есть потребность обеспечивать его жильем. Это не означает, что строить надо только в этих субъектах и игнорировать другие. «Нужно учитывать местные особенности. Нужно учитывать динамику населения, нужно учитывать, кто покупает квартиры в этих регионах, возможности строек и так далее. Сегодня региональной специфики практически нет. Для отдельных регионов есть дальневосточная ипотека, но это скорее исключение, чем правило», — сказал Скворцов.

По его словам, для регионов, где снижается рождаемость, подходят фокус на реновации старого фонда и строительство частных домов. Строительство нового жилья должно сочетаться со сносом старого. ИЖС — больше для юга России, Алтая, Тувы и Бурятии, где многие люди до сих пор живут на селе.

Во многих случаях государству лучше сконцентрироваться на модернизации ЖКХ, создании социальной и транспортной инфраструктуры и современной городской среды, а не на поддержке застройщиков и покупателей жилья, считает Скворцов.

Чего ждать в 2026 году

Доля рыночной ипотеки увеличится. Объем выдачи ипотечных кредитов в России может вырасти на 35% и достичь 5,6 трлн рублей, прогнозирует «Домклик».

«Мы видим, что идет устойчивый тренд на снижение ставок и будет расти объем рыночной ипотеки. Правительство будет сворачивать предоставление льготной ипотеки. <…> В следующем году будет восстанавливаться объем выдач ипотеки. Следующий год должен стать годом нормализации», — цитирует ТАСС главу Сбербанка Германа Грефа.

Вице-премьер Марат Хуснуллин дал более осторожную оценку: «Учитывая, что у нас отрасль очень инерционная, мы едем на заделах, которые сделали в предыдущие годы. Мы выросли на 33%, и мы единственная отрасль, которая ни один год не уменьшала объем. <…> Мы еще этот год на старых заделах проедем, а вот дальше ситуация становится более тревожная, так как новых разрешений на строительство выдано на 22% меньше и плюс те, которые выданы, примерно 25% не реализуются. Если мы не предпримем серьезные меры в поддержку рынка недвижимости, он точно будет стагнировать».

По словам Хуснуллина, правительство наметило ряд мер, чтобы темпы жилищного строительства не снижались. О конкретных планах вице-премьер не сказал.