Как я нарвался на мошенницу при продаже квартиры
Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам Журнала
Несколько лет назад у меня была однушка в спальном районе Сочи. Я решил ее продать, добавить денег и купить квартиру в центре.
Попросил знакомого риелтора оценить старую квартиру в хрущевке — и с удивлением узнал, что за нее дают почти в два раза больше, чем я ожидал.
Стоит отметить, что в тот момент в городе приняли ограничение на строительство высоток, начался ажиотаж на рынке недвижимости, хватали буквально все. В спешке мы
Как проходила сделка
Пока месяц шло оформление документов, обе квартиры подорожали на полмиллиона. Такое безумие творилось на рынке. Было ощущение, будто я на полном ходу должен перепрыгнуть из одного поезда в другой.
Продавец нашей новой квартиры, Алекс, иногородний — специально прилетает на сделку всего на пару дней. Всех торопим и совершаем главную ошибку:
Наступает день икс. Росреестр подтверждает переход прав собственности от меня к Елене, точнее, к банку — она взяла ипотеку. Радостно звоним ей, поздравляем с новым жильем, просим принести ключ от ячейки. И тут нас ждет жестокая подстава.
Покупательница говорит, что мы подсунули ей «убитую» квартиру, куда нужно вкладывать кучу денег на ремонт. Требует скидку полмиллиона.
Мы просим вернуть нам «убитую» квартиру обратно — у нас же очередь из покупателей — она отказывается. Говорит, что готова судиться.
В итоге основные деньги на новую квартиру лежат в ячейке, ключ у Елены. Остальное — гораздо меньшую сумму — собрали с миру по нитке у знакомых и родственников. Алекс прилетел продавать, в наши дрязги вникать не намерен.
Воспользовавшись моментом, Елена решила отжать приличные деньги. Сказать, что мы обалдели, — ничего не сказать. В голове уже мелькали мысли, как я буду вызывать скорую пожилым родителям, у которых я занимал.
Как решали проблему
Выпрыгнув из своего поезда, я с ужасом наблюдал, как другой поезд уходит прямо
Тут включился здравый смысл. Мы взяли паузу, чтобы остыть и не наломать дров. Я связался с адвокатом, он оценил судебную перспективу в нашу пользу, подсказал, как правильно оформить с Еленой акт приема-передачи.
В банке нам сказали, что такой случай не первый, люди даже ночевали у них на ступеньках, чтобы не дать вытащить деньги. И главное — есть вариант написать заявление об утере ключа от ячейки, заплатить штраф 30 тысяч и спокойно забрать содержимое.
Мы связываемся с Еленой, объясняем не радужные перспективы. Я искренне поразился ее актерскому таланту: жесткий тон мгновенно сменился на дружелюбный, она снизила сумму претензий и снова готова любезно передать нам ключ.
Мы отказываемся, говорим, что уже пишем заявление об утере. Елена соглашается вернуть ключ, но со слезами просит написать расписку, что я обязуюсь сделать ей хотя бы косметический ремонт. После этого мы послали ее лесом. Город у нас маленький, мой адвокат узнал ее, она раньше работала секретарем в суде центрального района города. А она поняла, кто мой адвокат, и решила вернуть ключ.
Выводы, которые я сделал:
- Болтун — находка не только для шпиона, но и для мошенника. Не посвящай посторонних во все детали сделки — можешь сильно пожалеть.
- Ошибки в договоре могут дорого стоить. Как минимум стоило правильно прописать порядок доступа к ячейке — нужно было настаивать на получении ключа в наши руки.
- Если кажется, что все пропало, — не спеши хоронить себя. Сделай паузу, спроси совета у знающих людей. Утро вечера мудренее. Сэкономишь полмиллиона.
Как проводить сделки безопасно
Покупатели и продавцы недвижимости не друзья друг другу, чтобы делиться планами и проблемами. Информация может стать известна нечестным на руку гражданам. Они используют ее для манипуляций и мошенничества с недвижимостью или деньгами.
В сделке из истории я бы выделила несколько ошибок.
Выбрали расчет через банковскую ячейку. Это небезопасный способ. Его часто используют мошенники и люди, которые не хотят «светить деньги» через банк. Лучше отказать покупателю с наличными деньгами, чем рисковать нарваться на мошенников.
Не провели альтернативную сделку. Пошли путем «сначала продажа квартиры, а потом покупка». Получились две не зависящие друг от друга сделки и разрыв по времени. В случае альтернативной сделки вы проводите две сделки в один день в одном банке и страхуете себя от резких скачков цен и манипуляций со стороны участников цепочки.
Не учли все детали в договоре купли-продажи. Не описали процесс передачи квартиры и ее состояние: с ремонтом, без ремонта, с дефектами. Выглядит так, словно договор делал человек без опыта, использовав готовый шаблон. Тем самым дали покупательнице лазейку требовать ремонт после перехода права.
Неверно выстроили коммуникацию между покупателем и продавцом. В идеале две стороны должны общаться через риелтора либо только в его присутствии. Опытный риелтор никогда не допустит утечки «лишней информации». Он знает, что и кому надо сообщать, а что лучше опустить и не вдаваться в подробности. Риелтор должен защищать интересы клиента во всех вопросах. Даже в отношении информации о нем и его планах.
Чтобы обезопасить себя, в сделках с недвижимостью выбирайте аккредитив или сервис безопасных расчетов. Они раскрываются сами, и деньги поступают на счет продавца, когда одна из сторон предоставляет в банк выписку из ЕГРН о переходе права собственности к покупателю. В случае с сервисом безопасных расчетов данные из Росреестра банк получает автоматически. Деньги станут доступны продавцу сразу после успешного завершения регистрации. Это снижает риски для обеих сторон.
Еще все крупные банки предоставляют услугу по электронной регистрации сделки. При электронной подаче документов вам не надо посещать МФЦ. Сделку можно провести дистанционно, и в случае с Алексом ему бы не пришлось приезжать на сделку из другого города. При бумажной подаче документов у Росреестра есть 10 рабочих дней на проверку и регистрацию права. В случае с электронной подачей без ошибок на регистрацию уходит
У услуги есть дополнительный плюс — сделка оставляет цифровой след. В случае возникновения споров у вас будет подтверждение расчетов и суммы, которую получит продавец от покупателя.
И советую обратить внимание на договор купли-продажи, ДКП. В нем необходимо прописать, что квартиру покупатель осмотрел и удовлетворен ее состоянием на день подписания ДКП. А еще — сделать фотофиксацию квартиры, чтобы избежать претензий другой стороны. Если квартира пустая, в ней никто не живет и вам не требуется время на то, чтобы освободить жилье, пропишите в договоре, что ДКП одновременно является актом приема-передачи квартиры. Тогда отдельный документ составлять не нужно.
Таким образом продавец минимально зависит от покупателя. Переход права произошел, деньги поступили на счет продавца, и договор исполнен. Акт уже не нужен. Расторгнуть или предъявить претензию со стороны покупателя практически невозможно.